住戶有權要求管委會公開帳目、社區規約、財報、銀行存摺嗎？不動產律師一次說清楚

您是否曾懷疑社區管理費用去向不明、管委會帳目不透明，卻不知道自己有沒有權利要求查帳？答案是：有的。依據《公寓大廈管理條例》第35條，住戶（區分所有權人）在必要時，有權請求管理委員會提供多種文件供閱覽及影印，管委會不得拒絕。

本文將透過真實案例、法律規定及法院實務見解，完整說明住戶的閱覽權利範圍，並解答「銀行存摺算不算可以要求查看的財務憑證」這個近來引發爭議的重要問題。
 

一、真實案例：住戶想查帳，管委會拒絕怎麼辦？

林先生在臺北市某社區擁有一戶房屋，長期對社區管理費的收取標準感到疑惑。他聽聞管委會前主委曾自行更改公告文件，且在另案訴訟中的說詞反覆，因此希望親自閱覽社區的帳冊、會議紀錄及銀行存摺，以了解管理費是否確實依規收取、是否有確實入帳。

不料，管委會卻以「沒有必要性」、「文件不存在」或「存摺不是應提供的文件」為由拒絕，為此林先生向法院提起訴訟。
 

二、法律怎麼規定？

《公寓大廈管理條例》第35條規定：
「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」

依據同條例施行細則第10條，各項名詞定義如下：
「會計憑證」：指證明會計事項之原始憑證，此包含外來憑證、對外憑證及內部憑證（如收支傳票等）。
「會計帳簿」：指日記帳及總分類帳。
「財務報表」：指公共基金之現金收支表、管理維護費之現金收支表、財產目錄、費用及應收未收款明細。

換言之，住戶（即「利害關係人」）有法定權利請求閱覽並影印上述各類文件，管委會不得藉口行政運作或其他理由拒絕。

三、法院怎麼判？從地院到最高法院的演變

（一）臺灣臺北地方法院 113年度訴字第892號判決

地方法院認為，區分所有權人為條例第35條所定之「利害關係人」，且「必要時」的判斷應由利害關係人自行決定，管委會無從置喙。只要住戶主張有監督社區財務之需要，即可請求閱覽會議紀錄、帳冊、憑證等文件，管委會不得以住戶積欠管理費或未說明理由為藉口拒絕。

本案地院判決管委會應提出區分所有權人會議紀錄、管委會會議紀錄、會計憑證（含收支傳票）、會計帳簿（日記帳、總分類帳）、財務報表（收支表、財產目錄、應收未收款明細）及欠費情形等文件供林先生閱覽影印。

（二）臺灣高等法院 113年度上字第1216號判決

二審法院則改判，以管委會已將現有文件繕本交付林先生、其餘文件不存在為由，認為林先生無從再請求。同時維持地院關於「發文給臺北市政府的函文」及「金融帳戶存摺」不在條例第35條範圍內之認定，駁回林先生就存摺部分之請求。
 

（三）最高法院 114年度台上字第1936號判決

最高法院廢棄高等法院關於存摺部分的判決，並發回更審，理由如下：

最高法院指出，公寓大廈管理條例第35條的立法目的，在於確保公寓大廈管理事務與財務狀況的公開透明，保障全體區分所有權人的權利，以達有效監督管委會之效。為達此目的，條文中所謂「得請求閱覽或影印公共基金餘額」，應當包含閱覽或影印管委會名義設立之「金融機構帳戶存摺」。
 

這項判決意義深遠，確立了以下重要原則：銀行存摺雖非傳統意義上的「會計憑證」，但它是查核公共基金餘額最直接的依據，住戶有權要求管委會提供存摺供閱覽及影印，以落實對社區財務的實質監督。
 

四、住戶可以請求閱覽哪些文件？

根據上述法律規定及法院見解，住戶得依法請求閱覽及影印的文件包括：
1. 社區規約
2. 公共基金餘額（含金融機構帳戶存摺，最高法院已確認）
3. 會計憑證（如收支傳票等原始憑證）
4. 會計帳簿（日記帳、總分類帳）
5. 財務報表（現金收支表、財產目錄、費用及應收未收款明細）
6. 住戶欠繳公共基金與應分攤費用情形
7. 管理委員會會議紀錄
8. 區分所有權人會議紀錄（含簽到簿及代理出席委託書）

管委會不得拒絕，也不得以「已超過保存年限」或「住戶積欠管理費」等理由推拒。
 

五、結論與建議
住戶對社區財務的知情權與監督權，是公寓大廈自治的核心。依據《公寓大廈管理條例》第35條，您有法律賦予的權利要求管委會公開帳目，而最高法院114年度台上字第1936號判決更進一步確認，即便是管委會的銀行存摺，也在住戶得請求閱覽的範圍之內。

如果您遇到以下情況，建議及早尋求法律協助：
- 管委會拒絕提供您要求的帳冊或會議紀錄
- 您懷疑管理費的收取標準或用途有異常
- 管委會聲稱相關文件「不存在」或「已銷毀」
- 您希望透過閱覽存摺確認公共基金是否確實存入

弘曜法律事務所具備處理公寓大廈閱覽憑證及相關爭議的豐富實務經驗，可協助您評估請求閱覽的文件範圍、協助與管委會溝通，必要時代理訴訟，確保您的合法權益獲得完整保障。歡迎聯絡弘曜法律事務所，讓我們為您提供專業法律建議。